继去年房地产市场接连爆雷之后，春节前市场情绪降至冰点，土地流拍率持续走高，地产商拿地慎之又慎，商品房成交持续低迷，整个楼市就像寒冬的天气一样，一片灰霾。而作为精密钢管需求大户，房地产市场的低迷也让精密钢管市场弥漫着着挥之不去的阴霾。

2021年12月的中央经济座谈会上，国家提出了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。紧随随后，针对保障性住房，各地纷纷出台现房去化措施，积极推进合理住房需求的落实，特别是刚需和改善型住房，这从菏泽大行下调首套房付款比例至20%，可见一斑。刚需和改善型住房相关的各项信贷政策将深刻影响精密钢管市场行情的发展。

首先，“房住不炒”定位不变，保障性住房的大力发展，有望为楼市托底，建材钢需或许没有想象中差。针对保障性住房需求的满足，各地有不同的对策和措施。1月11日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍《“十四五”公共服务规划》，明确了住有所居领域的公共服务项目，其中，基本公共服务包括公租房、棚户区改造、农村危房改造，普惠性非基本公共服务包括保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金。这就划定了保障性住房发展的基本范围，指明了保障性住房发展的方向，相关的建筑精密钢管需求基本确定，但需求的强度及钢需可能兑现的时间需要结合具体地区的落实措施和相关规划。

其次，楼市出现止跌信号，释放积极信号，支撑上游钢市信心增强。楼市止跌主要体现在两方面，一方面，房地产政策出现相对宽松、信贷供应量明显增加，以及本轮房价下调速度快影响，春节前后部分购房者看到市场出现性价比较高项目，开始入市，房价环比下降城市个数在减少。另一方面，一线城市率先企稳。1月份，北京、上海、广州和深圳新房销售价格环比分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；至于二手房的价格，北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。在当前行业景气度偏低的情况下，北京作为首都城市率先触底回升。对于面临更多更大压力的三四线城市来说，这是一个强烈的信号。紧随其后，三四线城市纷纷调整首付政策，激发消费热情。随着各项刺激政策落地实施，楼市有望全面企稳，市场拨云见日、灰霾褪去。在越趋完善的政策及监管体系里社会资本被规范引入，确保楼市健康有序发展。北京本年度第一批次商品住宅用地集中出让工作顺利收官，也在一定程度上佐证了这一点。这也在一定程度上给上游钢贸商们吃了一颗“定心丸”，尽管当前不确定因素很多，但从行业发展角度来看，强调控不会长期持续，高质量健康发展也不是一蹴而就的事，有了去年的的头部房企不断爆雷，今年的房地产行业将在更加理性的思考中呈现平稳的运行，因此，对于上游钢市来说，中长期是偏积极的。

第三，楼市成交底有望在上半年出现。随着信贷政策稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是公积金政策调整、人才补贴以及购房补贴。今年以来截至2月上旬，全国已有超36个城市发布稳楼市政策。随着房地产市场政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。预计市场底部有望在今年一季度至二季度加快出现。上周，北京房地产市场信心有所恢复，整体表现为量价齐升，成交额及成交量双双环比增长一倍左右。根据北京中原的统计数据，2月14日-2月20日，北京新建住宅市场(不包括回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅+高端住宅+别墅)共成交58.29亿元，环比回升约103.88%；上周成交720套，环比增加351套；对应的成交均价约为60094元/平方米，环比稳中有升。

最后，银行间市场房企融资持续回暖，钢市发展的方向是相对明确的。当前，房地产融资的市场预期正在稳步改善。初步统计显示，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。多位业内人士表示，房地产市场平稳、健康发展趋势不会变。下一步，监管部门将继续坚持“房住不炒”定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。从1月份召开的全国住房和城乡建设工作会议了解的情况来看，2022年，住建部将继续大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。根据现有的数据分析，仅这一部分增量，就将拉动房地产开发投资近3000亿元。2月14日建发房地产集团、中海企业发展集团分别发布公告，拟在银行间债券市场发行中期票据。其中建发地产募集资金拟安排用于并购标的项目公司股权和项目建设。此外，北京首都开发股份有限公司已完成2022年度第一期中期票据发行。由此，房企融资市场预期持续回暖，房地产投资信心有望逐步好转。伴随着政策方面针对经济逆周期与跨周期调节步伐加紧，力度增强，部分城市率先房地产投资的大调整有望提前收尾，逐步趋稳，将对建筑精密钢管市场的稳步向好发展起到引领和带动作用。

治国有常，而利民为本。国家管控的最终目标是促使房地产的健康有序发展，实现人民的住有所居，安居乐业。先破后立，立才是根本，今年国家将从各个层面和角度去建立房地产市场健康发展的模式和机制，房地产市场的冬天终将过去，也一定不会长期缺席对上游发展托举。作为与楼市命运休戚相关的上游行业，钢铁今年在粗钢产量继续受控，产能置换大范围持续进行的情况下，为下游提供更加优质可靠的精密钢管产品，是行业的立身之命，也将为下游房地产健康发展提供不可或许的支撑作用。伴随着楼市的平稳着陆，钢市发展会得到更多的有力支撑，将呈现平稳向好发展的态势。

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